BdP vai apertar teto máximo da taxa de esforço de 50% para 45%. Poderá deixar de fora 15% dos novos créditos habitação.

Os critérios de concessão de crédito habitação em Portugal podem apertar em breve. O Banco de Portugal (BdP) está a preparar-se para reduzir o limite da taxa de esforço dos atuais 50% para 45%, de forma a manter a estabilidade financeira no país. Mas será que terá impacto real no acesso aos empréstimos da casa? Tudo indica que a maioria dos créditos habitação ficaria salvaguardado. Mas há, sim, casos que ficam de fora, como as famílias mais vulneráveis.

A atual corrida ao crédito habitação em Portugal tem vindo a preocupar Álvaro Santos Pereira, o governador do BdP, num contexto em que as poupanças das famílias estão a recuar, a adesão à garantia pública está em alta, os preços das casas estão elevados e os juros nos empréstimos voltaram a subir impulsionados pela instabilidade financeira gerada pela guerra no Médio Oriente. A sua principal inqueitação prende-se com o aumento de créditos de alto risco explicada pela alta adesão à garantia do Estado.

Foi neste contexto que o regulador anunciou a sua intenção de mexer numa das suas recomendações macroprudencias na concessão de créditos habitação: recuar o limite máximo da taxa de esforço de 50%, ou seja, “o rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI)”. 

Inicialmente, tal como avançou o Expresso, estava em cima da mesa do BdP reduzir o limite da taxa de esforço dos atuais 50% para 40-45% (ou seja, 5 a 10 pontos percentuais). Depois de se reunir com os bancos durante esta semana, o novo teto da taxa de esforço já terá sido decidido, fixando-se em 45%, segundo apurou o Jornal de Negócios. Em breve, o BdP vai fazer esta comunicação ao país, prevendo-se que o recuo da taxa de esforço possa estar em vigor até ao início do verão.

É neste contexto que importa saber qual é o potencial impacto desta medida no acesso ao crédito habitação em Portugal. Será que haverá muitas famílias que poderão ficar de fora por não cumprirem este novo limite mais restrito da taxa de esforço? Ao que tudo indica, maior parte dos contratos ficará salvaguardado. Em 2025, 76% dos novos créditos habitação e ao consumo apresentaram um rácio DSTI igual ou inferior a 45%, que também considera um choque nos juros e uma quebra de rendimento após os 70 anos, informou o BdP no relatório macroprudencial.

Os dados mais recentes do relatório trimestral do idealista/créditohabitação em Portugal revelam que as taxas de esforço médias mais elevadas foram de 40% nos contratos de empréstimos da casa formalizados no início de 2026. Aliás, a taxa de esforço média mais elevada (de 40%) foi observada apenas no nível de rendimentos familiares mais baixo de todos (até 2.000 euros), cumprindo o novo limite de esforço que terá sido decidido pelo BdP (de 45%). As taxas de esforço médias escondem, contudo, diferentes realidades dos agregados familiares, podendo superar este novo teto.

Quem poderá ser impactado pela redução do limite máximo da taxa de esforço?

Embora a maioria dos créditos habitação em Portugal tenham taxas de esforço abaixo de 45%, haverá quem poderá ficar de fora quando este novo limite entrar em vigor. Se o limite da taxa de esforço sempre se fixar em 45%, deixaria de fora quase um quinto dos novos créditos habitação que têm DSTI entre 45%-50% (sem as exceções previstas), de acordo com os dados do BdP. Fontes do setor avançaram ao Jornal de Negócios que o aperto da taxa de esforço terá um impacto de 10% a 15% na concessão de novos empréstimos da casa, também sem ter em conta as referidas exceções.

Por exemplo, uma família que tenha um rendimento líquido de 2.000 euros poderia, até agora, pagar uma prestação da casa até 1.000 euros mensais. Mas se a taxa de esforço recuar dos atuais 50% para 45%, a mesma família só poderá pagar uma prestação máxima de 900 euros.

Portanto, há famílias que poderão ter mais dificuldade em ter acesso ao crédito habitação quando o aperto ao limite da taxa de esforço for colocado em vigor pelo BdP, como é o caso das:

• Famílias com baixos salários: os agregados familiares com menores rendimentos líquidos mensais (até 2.000 euros) tendem a ter taxas de esforço mais elevadas, tal como indica o relatório dos intermediários de crédito do idealista, e têm menos margem para acompanhar o aumento do custo de vida e, em especial, a escalada dos preços das casas para comprar a que hoje se assiste no país;
• Jovens com garantia pública: este apoio do Estado, ao permitir financiamentos bancários a 100%, aumenta as prestações da casa que acabam por pesar mais nos salários dos jovens (os quais tendem a ser mais baixos no início da carreira);
• Compradores com outros créditos: o peso da prestação da casa vai somar-se às prestações de outros créditos, como o automóvel e pessoal, elevando a taxa de esforço. Portanto, quem tem vários créditos perde margem para assumir um empréstimo habitação;
• Compradores sem poupanças ou ajuda familiar: quem não tem muitas poupanças para dar entrada ou fiadores tende a precisar de empréstimos de valores mais elevados e, por isso, aproxima-se mais facilmente do novo teto da taxa de esforço. 

Este recuo do limite das taxas de esforço pelo BdP poderá também aumentar o uso das exceções permitidas aos limites do rácio DSTI – as quais também deverão ser revistas pelo regulador para novos tetos ainda a decidir, tal como referiu o Jornal Negócios. Note-se que, hoje, “a recomendação macroprudencial contempla margens de flexibilidade para o cumprimento do rácio DSTI, permitindo que até 10% dos novos empréstimos apresentem um rácio DSTI entre 50% e 60% e que até 5% excedam este patamar”. Quando os juros subiram em 2022 e 2023, o BdP notou que houve um aumento do uso estas exceções, cenário que se poderá repetir com os novos aumentos das taxas, bem visíveis na Euribor.

Importa recordar que o limite máximo da taxa de esforço é apenas uma das recomendações macroprudenciais do BdP a cumprir no crédito habitação. O financiamento para compra de habitação própria permanente também deve ser inferior a 90% (uma medida contornada pela garantia pública para jovens até aos 35 anos, que podem pedir empréstimos até 100%). Além disso, há que cumprir os limites à maturidade dos créditos habitação consoante as idades dos mutuários, podendo ir a um máximo de 40 anos para jovens até aos 30 anos (é inferior nos restantes casos). O mesmo jornal referiu que o supervisor está a ponderar também mexer nos limites das maturidades, uma alteração que poderá demorar algumas semanas a ser apresentada.