O diploma que reduz o IVA na construção para 6% e o IRS nas rendas para 10% foi publicado esta quarta-feira com os detalhes que faltavam para construtores e senhorios avançarem. Confira as mudanças.

As recentes alterações legislativas em Portugal (com o pacote de medidas publicado e a nova Lei n.º 9-A/2026) trouxeram uma reformulação profunda no mercado imobiliário. O grande foco do Governo é criar um "choque fiscal" para aumentar a oferta de casas, dar incentivos aos senhorios e construtores, e aliviar os custos para quem compra ou arrenda.

Aqui tem o resumo prático dividido pelas áreas que mais afetam o setor:

1. Para Proprietários e Senhorios (Incentivos ao Arrendamento)

• Redução drástica no IRS: A taxa base de IRS sobre os rendimentos prediais baixou de 25% para 10% para quem pratique rendas moderadas (até 31 de dezembro de 2029). Nos contratos tradicionais de longa duração, as taxas podem descer até aos 5% (para contratos de mais de 20 anos).

• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): Quem aderir a este programa e praticar rendas cerca de 20% abaixo do mercado fica totalmente isento de IRS ou IRC sobre essas rendas. O prazo mínimo destes contratos passa a ser de 3 anos (residência permanente) ou 3 meses (residência temporária).

• Isenção de Mais-Valias: Fica isento de pagar mais-valias quem vender um imóvel e reinvestir o valor na compra de habitação para colocar no mercado de arrendamento a preços moderados.

• Imóveis Devolutos e Heranças: Foi criado um processo especial para desbloquear imóveis indivisos (heranças paradas). Após dois anos nesta situação, um ou mais herdeiros podem avançar com a venda mesmo sem o acordo de todos. Em contrapartida, as penalizações de IMI para imóveis devolutos/abandonados foram endurecidas.

2. Para Inquilinos (Arrendatários)

• Maior dedução no IRS: O limite máximo que os inquilinos podem deduzir no IRS com o valor das rendas subiu para 900 euros em 2026 (e subirá para 1.000 euros em 2027).

• Atualização de Rendas: O coeficiente de atualização anual das rendas para 2026 ficou fixado em 2,24%, limitando os aumentos por parte dos senhorios com base na inflação.

3. Para Construtores e Promotores (Estímulo à Construção)

• IVA a 6% na Construção: Passa a aplicar-se a taxa reduzida de IVA (6% em vez de 23%) em empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente ou arrendamento moderado.

  • O limite: O preço de venda do imóvel não pode ultrapassar os ~661.000€ (limite do 2.º escalão do IMT) e, no caso de arrendamento, a renda não pode superar os 2.300€ mensais.

  • Penalização: Se o comprador não usar a casa como habitação própria permanente no prazo de 6 meses, o construtor não é afetado, mas o comprador terá de pagar uma penalização de 10% de IMT.

• Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): Destinado a grandes investidores e fundos, garante estabilidade fiscal e jurídica até 25 anos, com direito a indemnização do Estado se as regras mudarem a meio do contrato.

• Simplex Urbanístico: Regras mais claras, redução de prazos e simplificação dos licenciamentos nas Câmaras Municipais para acelerar as obras.

4. Para Compradores Não Residentes

• Agravamento do IMT: Como forma de desincentivar a especulação estrangeira, a compra de habitação por cidadãos não residentes em Portugal passa a pagar uma taxa agravada de 7,5% de IMT (os emigrantes portugueses estão excluídos deste agravamento).